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律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引(二)

浏览次数: 日期:2022年4月15日 12:02

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第二十六条  对于受委托的房地产价格评估机构提供的正式评估报告,律师应当就以下内容进行审查、核实:

(一)受委托的房地产价格评估机构向房屋征收部门提供正式的评估报告;

(二)提交的评估报告应当包括整体报告和分户评估报告;

(三)提交的评估报告确定的评估时点应当为房屋征收决定公告之日;

(四)提交的评估报告确定的评估对象是否为征收范围内的房屋;

(五)征收人与被征收人是否对征收房屋的性质、用途、面积、建筑结构等可能影响评估结果的事项有异议;有异议的,提示委托人,以不动产登记簿记载的为准;

(六)提交的评估报告选定的评估方法应当为《征收评估办法》规定的评估方法及选择该方法是否具有合理性;

(七)提交的评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字(不能是印章),并加盖房地产价格评估机构公章;

(八)房屋征收部门是否在征收范围内公示评估结果,并向被征收人送达分户评估报告;

(九)房屋征收部门是否就向被征收人送达分户评估报告留存相关书面文件、影像资料等。

第二十七条  征收人和被征收人对于评估结果有异议而申请对评估结果复核时,律师的工作包括以下内容:

(一)提示委托人,申请对评估结果复核的时间为自收到评估报告之日起10日内;

(二)提示委托人,申请对评估结果复核时需要向原房地产价格评估机构提交书面复核评估申请,指出评估报告存在的问题,并留存提交复核申请的凭证;

(三)提示委托人,原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核,并就是否改变评估结果进行告知。

第二十八条  征收人和被征收人对于复核结果有异议时,律师的工作包括以下内容:

(一)提示委托人,在收到复核结果之日起10日内,可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定;

(二)提示委托人,申请对复核结果进行鉴定时需要提交书面鉴定申请并留存提交鉴定申请的凭证;

(三)提示委托人,评估专家委员会应当自收到书面鉴定申请之日起10日内对评估报告涉及的各项问题进行鉴定,出具维持评估报告或重新出具评估报告的书面鉴定意见。

第四章  办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务

第一节   一般规定

第二十九条  律师办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务时,应当依据《民法典》及《征收补偿条例》等法律法规的规定,对房屋征收补偿安置所涉及的法律问题做出判断,向委托人提出合法、合理意见。

第三十条  律师办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务时,在依法维护委托人的合法权益的同时,还应注意做好解释和说明工作,避免社会矛盾。

第二节  被征收房屋的确定

第三十一条  律师应当提示委托人,被征收房屋的面积、用途、所有权人等应当以不动产登记簿记载的内容为准,房屋所有权证书与不动产登记簿记载的内容不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

第三十二条  律师应当提示委托人,被征收房屋的实际状况与不动产登记簿记载不一致的,需要向不动产登记部门提交相关文件,有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

第三十三条  律师应当提示委托人,被征收房屋的用途与不动产登记簿上记载不一致,或不动产登记簿没有记载用途的,该房屋的所有权人应当提供建设立项、规划、用地手续或相关主管部门的审批文件用以证明被征收房屋的实际用途发生变更。

第三十四条  律师应当提示委托人,对于未登记建筑,应当依据相关法律法规及相关征收政策,由有权机关通过认定程序进行认定。

第三十五条  对于临时建筑的补偿,律师应当审查并提示委托人的内容包括:

(一)临时建筑是否进行了不动产登记;

(二)如果临时建筑没有进行不动产登记,则是否有规划主管部门批准文件;

(三)临时建筑是否超过批准期限;

(四)如果临时建筑被认定为违法建筑和超过批准期限的,征收人对此不予以补偿。

第三十六条  365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:违法建筑,律师应当审查并提示委托人的内容包括:

(一)是否符合相关法律法规、规范性文件365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:违法建筑的规定,包括但不限于:

1、没有取得相关建设规划审批手续的建筑;

2、虽取得建设规划等审批手续,但超过规划建设的建筑部分及改变建设规划而建设的建筑部分;

3、超过批准期限的临时建筑;

4、房屋征收冻结通知发布后,在征收范围内新建、改建、扩建的房屋;

(二)认定违法建筑的机关是否是有权机关;

(三)有权机关认定违法建筑的程序是否符合法规、规范性文件的规定;

(四)经认定为违法建筑的被征收房屋,不予补偿。

第三节  被征收房屋的补偿

第三十七条 律师应当提示委托人,被征收人基于被征收房屋而应当获得的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

(四)补助和奖励;

(五)室内装饰装修价值的补偿。

第三十八条  律师应当提示委托人,被征收房屋的补偿应当满足以下标准:

(一)确定被征收房屋补偿标准的时点是房屋征收决定公告之日;

(二)补偿价格以不低于被征收房屋类似房地产的市场价格为准。

第三十九条  律师应当提示委托人,365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:被征收房屋的补偿方式应当注意以下事项:

(一)无论是选择货币还是房屋产权调换的补偿方式,均是由被征收人自主选择,征收人不得剥夺被征收人的该项权利;

(二)被征收人选择房屋产权调换的,区、县(市)人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价;

(三)属于旧城区改建的征收,被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换,征收人有义务为被征收人提供改建地段或就近地段的用于产权调换的房屋,如异地安置的应考虑土地等级差,给予相应额外补贴

(四)用于产权调换的房屋应当有合法来源,具备合法手续。

第四十条  律师应当提示委托人,被征收人选择产权调换房屋补偿方式的,在产权调换房屋交付前,征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。如果超过征收补偿安置协议中约定的产权调换房屋交付的期限,法院将判决征收部门承担违约责任,包括继续向被征收人支付临时安置费直至产权调换房屋实际交付之日止、支付违约金、赔偿损失等。

第四十一条  律师应当提示委托人,对于征收非住宅房屋的补偿应当注意以下事项:

(一)征收中的停产停业损失补偿是针对实际发生的损失进行的补偿,被征收人(或房屋的承租人)需提交下列文件证明其实际进行生产经营,因征收而发生经济损失:

1、具有土地、房屋权属证明,或者经依法认定为合法建筑;

2、具有有效的工商营业执照、税务登记证;

3、具有征收决定公告发布前一个月的有效完税证明。

(二)征收中的停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失,即经济利润损失。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定(365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:省尚未出台,以下参考46号令)。

(三)征收非住宅房屋征收人还应承担的费用:

1、无法恢复使用设备按照重置价格结合成新计算的补偿费;

2、货物运输和设备拆装费用;

3、恢复供水、供电、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费用。

第四十二条  律师应当提示委托人,对于非住宅房屋补偿,还应当注意以下事项:

(一)应当依据被征收房屋的用途而做详细划分;

(二)除依据征收补偿条例等征收相关法律法规外,对于涉及非经营性房屋,如城市公益事业用房、宗教用房、军事设施的补偿还要适用相关的法律法规、政策,并结合实际情况协商确定补偿方式。

第四十三条  律师应当提示委托人,签订征收补偿安置协议时,应当注意以下事项:

(一)征收补偿安置协议应当至少包括的内容:

1、征收双方当事人的基本情况;

2、被征收房屋的基本情况;

3、被征收人选择的补偿方式;

4、补偿金额和支付期限;

5、用于产权调换的房屋的地点和面积;

6、搬迁费;

7、过渡方式和过渡期限;

8、临时安置费或周转用房;

9、停产停业损失;

10、搬迁期限;

11违约责任。

(二)征收补偿安置协议由征收部门与被征收人签字、加盖公章;

第四节  被征收房屋补偿的特殊情况

 第四十四条  律师应当提示委托人,对于属于公有住宅的被征收房屋,可通过以下方式进行补偿:

(一)经协商,公房承租人按照房改政策购买所承租的公房,然后,公房承租人作为被征收人与征收人签订房屋征收安置补偿协议;

(二)公房承租人与产权单位经确认被征收房屋权属后,与征收人签订房屋征收补偿协议。

第四十五条  律师应当提示委托人,对于设定抵押的被征收房屋的补偿,应当注意以下事项:

(一)抵押人与抵押权人应当以《民法典》物权编有关内容及相关法律法规的规定为依据,行使相关权利履行相关义务;

(二)作为抵押人的被征收人应当及时通知抵押权人,抵押权人可以请求抵押人在其获得的补偿金范围内承担赔偿责任抵押人也可以依法清理债权债务,解除抵押合同或与抵押权人重新设定抵押房屋

(三)抵押人未履行通知抵押权人的义务,未与抵押权人重新设定抵押房屋或依法清理债权债务时,抵押权人可通过向人民法院提起诉讼的方式维护自己的权益;

(四)抵押人(被征收人)与征收人没有在签约期限内达成协议,征收人依法对抵押人(被征收人)做出征收补偿决定时,实行货币补偿的,征收部门应将补偿款向公证机构办理提存;实行产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

第四十六条  律师应当提示委托人,对于被征收人死亡的房屋的补偿,应当注意以下事项:

(一)被征收房屋的所有权人(被征收人)死亡,应当依据《民法典总则编、继承编等相关民事法律法规的规定确定相关的法律关系;

(二)被征收人生前设立遗嘱的,由遗嘱确定的被征收房屋的权利人作为被征收人与征收部门签订征收安置补偿协议。遗嘱的形式和内容应当符合相关法律法规的规定;

(三)被征收人生前没有设立遗嘱的,应当按照法定继承办理。在按照法定继承的相关规定确定被征收房屋的权利人时,需要通过公证或律师见证的方式固定相关权利人的意思表示,作为确定签订补偿协议主体的参考依据若放弃继承,应当以书面形式作出放弃继承的表示

第四十七条  律师应当提示委托人,对于所有权人不明确的被征收房屋的补偿,应当注意以下事项:

(一)被征收房屋的所有权人不明确,除适用《征收补偿条例》及被征收房屋所在地的地方性法规、规范性文件外,还应当以《民法典》总则编、继承编等相关民事法律法规的规定为依据;

(二)被征收房屋的所有权人不明确,包括下列情况:

1、被征收房屋的所有权人下落不明;

2、被征收人房屋的所有权人不能确定或存在争议

(三)征收人在征收决定公告后,签约期限届满前,应就被征收房屋的所有权人不明确事项进行公告,催告相关当事人履行义务;

(四)公告期届满且签约期限到期后,被征收房屋的所有权人仍不明确的,征收人可就该被征收房屋做出征收补偿决定。

第五章  办理房屋征收补偿决定非诉讼业务

第四十八条  律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时,要着重审查涉及的证据、相关事实和程序,向委托人提出客观的意见和建议。

第四十九条  律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时,审查作出房屋征收补偿决定,应当满足以下条件之一:

(一)被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议

(二)被征收房屋的所有权人不明确

第五十条  律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时,应当就下列事项审查征收人做出征收补偿决定的事实是否充分、是否符合相关法律法规的规定:

(一)征收人是否与被征收人进行协商及协商过程是否能够保证被征收人就合理诉求予以表达;

(二)被征收人是否就补偿方式进行了选择确认

(三)被征收房屋是否经过评估,评估结果是否向被征收人送达;

(四)给予被征收人补偿的各项资金或产权调换房屋是否到位。

第五十一条  律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时,应当就下列事项审查征收人做出征收补偿决定的程序是否符合相关法律法规的规定:

(一)征收人是否在征收范围内公告做出的征收补偿决定;

(二)征收人是否依法向被征收人送达做出的征收补偿决定。

第五十二条  律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时,应当审查征收补偿决定是否包括下列内容:

(一)被征收人的自然情况;

(二)被征收房屋的权属、面积、用途等基本情况;

(三)作出征收补偿决定的原因;

(四)被征收房屋评估的过程及结果;

(五)与被征收人进行协商的情况;

(六)被征收人选择何种补偿方式;

(七)补偿决定的内容,即:被征收房屋货币补偿款金额及支付情况或者是产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、过渡方式和过渡期限、生产经营的停产停业损失、搬迁期限等;

(八)征收人做出征收补偿决定的法律依据;

(九)告知被征收人享有的申请复议和诉讼的权利及行使权利的期限;

(十)落款为征收人,并加盖征收人的公章。

第六章  办理房屋征收行政复议和行政诉讼业务

第一节  律师办理房屋征收中的行政复议业务

第五十三条  律师应当提示委托人,房屋征收中,被征收人不服征收人作出的房屋征收决定和房屋征收补偿决定的,可申请行政复议。

第五十四条  律师办理房屋征收中的行政复议业务时,应着重审查征收人做出的房屋征收决定和房屋征收补偿决定的事实和法律依据是否符合相关规定。

第五十五条 律师应当提示委托人,针对房屋征收中的行政复议,需注意以下事项:

(一)复议机关为做出房屋征收决定和房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府;

(二)行政复议申请人一般为被征收人,特殊情况下,被征收房屋的承租人、继承人等能够证明其与征收人做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定有利害关系的人也可以成为行政复议申请人;

(三)被征收人或其他利害关系人申请行政复议应当自知道房屋征收决定或房屋征收补偿决定之日起六十日内提出;因不可抗力或者其他正当理由耽误上述行政复议申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算;

(四)被征收人或其他利害关系人向人民法院提起行政诉讼且人民法院已经受理的,不能再申请行政复议;

(五)行政复议机关在收到申请书之日起五日内,对申请书进行审查并分情况做出以下处理:

1、符合受理条件且未向人民法院提起诉讼的,行政复议机关应当依法受理;

2、对于不符合受理条件的,依法决定不予受理,并书面告知申请人不予受理的具体理由;

3、如果申请人提交的行政复议申请请求的内容和提交的材料不符合规定的,行政复议机关应当告知申请人限期补正;

4、申请人的复议申请虽然符合《行政复议法》规定,但不属于该行政机关管辖的,复议机关应当告知申请人向有管辖权的行政机关提出。

第五十六条  律师应当提示委托人,被征收人或其他利害关系人申请行政复议时,应当提交下列资料:

(一)行政复议申请书,应当包括下列内容:

1、申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所;

2、 被申请人名称、地址等基本情况;

3、申请复议的请求、事实和理由;

4、申请人签名或盖章、申请日期。

(二)法定代表人身份证明(申请人为法人或其他组织时适用);

(三)被征收房屋权属证明文件;

(四)认为征收人做出的征收决定或征收补偿决定违法的相关证据;

(五)其他与征收决定复议或征收补偿决定复议有关的资料。

所属类别: 专题研究

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