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律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引(一)

浏览次数: 日期:2022年4月15日 11:57

沈阳市律师协会行政法律专业委员会组织起草了《律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引(征求意见稿)》。经广泛征求政府有关部门、行业专家等各方面的建议和意见后,202216日,沈阳市律师协会六届十次常务理事会审议通过了《律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引》(以下简称《指引》),现予公开发布。《指引》立足司法审判实践,结合近十年在国有土地上房屋征收司法审判中形成的基本一致观点,紧紧围绕司法审查标准,力求严谨、务实,以期为律师在办理国有土地上房屋征收相关业务中提供指引和参考。

 

 

律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引

 

 

 

 

(2022年1月6日 沈阳市律师协会六届十次常务理事会审议通过)

 

 

目录

第一章  总则

第二章  办理房屋征收决定非诉讼业务

第三章  办理房屋征收中评估事项非诉讼业务

第四章  办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务

第五章  办理房屋征收补偿决定非诉讼业务

第六章  办理房屋征收行政复议和行政诉讼业务

第七章  办理房屋征收非诉讼强制执行业务

第八章  征收结束后的工作

第九章  附则

 

 

第一章   总则

 

 

 

 

第一条  为了实现律师办理国有土地上房屋征收业务的规范化,依法履行职责,防范执业风险,提高律师办理国有土地上房屋征收业务的办案质量和效率,维护委托人的合法权益,特制定本指引。

 

 

第二条  本指引所称的国有土地上房屋征收业务,是符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,下称“征收补偿条例”)所涉及的各项业务。

第三条  律师办理国有土地上房屋征收业务,应当严格遵守法律和行政法规,正确适用地方性法规、规章,参照当地有关政策。

第四条  律师办理国有土地上房屋征收业务,应当秉承律师执业纪律和职业道德,积极化解社会矛盾,避免引发社会群体事件,应把有利于社会稳定作为自己的社会责任,把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理征收法律业务的工作要求。

第五条  律师办理国有土地上房屋征收业务,应勤勉敬业、注重并加强和解及调解工作,以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

第六条  律师办理国有土地上房屋征收业务,应当注意加强自我保护,不受任何单位、其他组织及个人的非法干涉,依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权。

第二章  办理房屋征收决定非诉讼业务

第七条  律师办理征收决定非诉讼业务主要涉及律师为征收主体、征收部门提供征收法律咨询、受托调查、起草修改征收方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训征收工作人员、参与和征收有关听证、谈判等。

第八条  律师办理征收决定非诉讼业务时,应当有全局观念,依据相关法律法规的规定,对涉及的各个方面进行审查,提出客观的意见和建议;应当注意收集书面材料,及对该书面材料的来源的合法性进行审查。

第九条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于征收主体应当依法审查以下事项:

(一)做出征收决定的主体符合《征收补偿条例》所规定的主体资格,具有征收国有土地上房屋的职能;其中区分开发区性质,是否属于一级政府,能否作为征收主体;开发区、乡镇、街道办事处能否作为实施单位。

(二)具体实施房屋征收补偿工作的部门符合《征收补偿条例》所规定的主体资格,具备实施具体房屋征收工作的职能。

第十条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于征收目的——公共利益应当依法审查以下事项:

(一)征收目的符合《征收补偿条例》第八条的规定的六种情形中第(四)项“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”应当核实该建设项目是否已经列入当地国民经济和社会发展年度计划,并经同级人大审议通过。

(二)征收目的符合《征收补偿条例》第八条的规定的六种情形中第(五)项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”应注意:

1 因旧城区改建需要征收房屋的,需要核实是否被纳入区(县)国民经济和社会发展年度计划,并经同级人大审议通过

2 因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及区(县)人民政府确定,而非由建设用地规划许可证确定;必要时应当组织对旧城区的基础设施落后等状况进行独立勘查调研,还可组织专家和权威机构对改建项目是否符合公共利益需要的情况进行论证

3 因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。而其他情形需要征收房屋的,不需要组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;

4 因旧城区改建需要征收房屋的,征收补偿方案需要由区(县)人民政府组织被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会;

5 因旧城区改建需要征收房屋的,征收决定作出后,房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人签署附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%

6)因基础设施落后地区进行旧城区改建的,对“基础设施落后”的界定可考量以下事项工作、完善情况:该地区供水设施、排水设施、供电设施、供热设施、地下管线设施、道路设施、市政卫生设施、通讯设施、绿化设施及其他基础设施。

第十一条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于征收涉及的规划应当依法审查以下事项:

(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条所指各项规划齐备;

(二)征收项目已经列入《征收补偿条例》第九条所指各项规划;

(三)征收项目所涉及各项规划已经听取社会公众意见、论证、调查和批准等程序;

(四)保障性安居工程建设及旧城区改建已纳入本市、县级国民经济和社会发展年度计划;

(五)旧城区改建项目立项文件、可行性研究报告征收实施后新建设、改建项目用途等材料;

(六)各项规划的来源、形式合法,为相关政府机关正式发布(如用地规划批复、城乡规划批复)

第十二条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于征收补偿方案应当依法审查以下事项:

(一)征收补偿方案应当包括以下内容:

1、房屋征收范围;

2、征收实施时间;

3、房屋征收部门;

4、国有土地上房屋的补偿安置方案;

5、无证房屋的认定、处理及补偿安置方案;

6、非住宅房屋的认定、处理及补偿安置方案;

7、房屋征收补偿安置协议的签订期限;

8、搬迁补助和奖励;

9、被征收人申请住房保障的条件和程序;

10、用于产权调换房屋的地点、面积、房型等;

11、搬迁过渡方式和过渡期限;

12、评估机构选定方法;

13、评估报告异议处置办法和方案;

14、做出征收补偿决定的条件、法律依据及救济途径;

15、强制搬迁的条件和方案。

(二)征收补偿方案已由征收人组织,经发展和改革部门、自然资源部门、建设部门、文物部门、信访部门、环保部门等相关部门进行论证;

(三)相关部门对征收补偿方案进行论证的方式、程序合法,有书面文件确认;

(四)征收补偿方案的公告方式、程序合法,即已向公众进行公示,公示期不少于30日;

(五)公众对征收补偿方案的反馈意见原则上应形成书面形式入户时逐户应有书面意见。应对于是否同意征收、是否同意征收补偿方案征询意见,同意意见应达80%以上该征收补偿方案方可施行

(六)征收人对修改后的征收补偿方案进行了公布;

(七)针对旧城区改建的征收,超过50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《征收补偿条例》的规定,征收人应组织听证会;该听证会的参加主体应包括被征收人代表和社会公众代表;征收人应先行向听证会参与者告知听证程序;听证会结果已形成书面文件并经听证会参与者签字确认;征收人基于听证会情况对征收补偿方案进行修改,并对修改后的征收补偿方案进行了公示。

第十三条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于社会稳定风险评估应当依法审查以下事项:

(一)进行社会稳定风险评估的主体符合国务院办公厅《365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见(试行)》(中办发[2012]2号)等相关法规、规范性文件的规定;

(二)社会稳定风险评估是否经过论证、审定等程序,是否符合国务院办公厅《365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见(试行)》(中办发[2012]2号)等相关法规、规范性文件的规定;

(三)社会稳定风险评估的内容齐备,不存在缺失的情况。社会稳定风险评估主要针对:(1)征收的法律依据、政策依据、规划依据等进行审查评估;(2)征收是否符合本地区的长期发展计划等进行审查评估;(3)征收地区大多数群众对征收的态度、征收时机是否具备、征收地区群众的权益是否受到重大影响、造成社会稳定风险的可能性、引发群体性事件的可能性等进行审查评估。

第十四条  依据各地区的征收法规或规范性文件,属于涉及被征收人数量较多(建议500人以上)的征收,需要由政府常务会议讨论通过,并形成正式的书面决定。

第十五条  律师办理征收决定非诉讼业务时,应当审查征收人在做出征收决定前,是否具备足够的征收资金。律师提示征收部门应由财政部门出具专款存单、情况说明、承诺足额、专款专用,提示若承诺虚假则存在审计风险、行政责任风险。

第十六条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于房屋征收决定公告应当依法审查以下事项:

(一)房屋征收决定公告的内容应当包括以下内容:

1、公告主体及征收主体为征收人;

2、确定的征收部门和具体实施单位;

3、征收目的;

4、征收范围(应附经自然资源部门确定的征收范围图

5签约搬迁期限(因签约搬迁期限届满可作出征收补偿决定综合考量征收项目规模、难度、群体特征,确定签约搬迁期限一般不低于30日、不超过3个月。

6、征收补偿方案;

7、被征收人享有的行政复议及行政诉讼权利、实施该权利的时间要求。

(二)房屋征收决定公告的程序方式符合法律法规的规定:房屋征收决定应当在征收范围内进行公示,并对公示过程通过录像、拍照进行留存。有条件地区可对公示情况进行公证,也可通过政府部门网站公开相关信息。

第十七条  律师办理征收决定非诉讼业务时,对于征收四至范围确定后的附随事项的审查包括:

(一)征收人在征收范围内,针对不能新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等事项进行公告;

(二)房屋征收部门应当就征收事项向相关房屋登记、工商、税务、规划国土或建设部门发出书面告知文件,暂停办理与征收地区相关的各项手续。该告知文件应当载明暂停期限,且该暂停期限不得超过一年。

第三章  办理房屋征收中评估事项非诉讼业务

第一节   一般规定

第十八条  律师办理房屋征收的价格评估非诉讼业务时,应当着重对房屋征收评估程序合法性、合理性进行审查。

第十九条  律师办理房屋征收的价格评估非诉讼业务时,应当依据相关法律法规、规范性文件的规定,对征收人被征收人365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:评估机构选定、评估方法、参考的案例等影响评估价格的问题进行必要的说明、解释,避免出现错误理解。

第二节  房地产价格评估机构的确定

第二十条  针对房地产价格评估机构,应当审查、核实以下事项:

(一)房地产价格评估机构及估价作业人员是否符合《房地产估价机构管理办法》的规定,具备相应的资质及该资质证书的真实性;

(二)房地产价格评估机构及估价作业人员是否有《房地产估价机构管理办法》规定的禁止性行为;

(三)房地产价格评估机构及估价作业人员是否有《房地产估价机构管理办法》规定的资质被撤销的情况;

(四)房地产价格评估机构及估价作业人员是否属于《房地产估价机构管理办法》规定的利害关系人,及是否回避。

第二十一条  律师应当向委托人明确,依据《征收补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号,下称“征收评估办法”)的规定,房地产价格评估机构的选定有两种方式:(1)被征收人协商选定房地产价格评估机构;(2)在协商不能选定的情况下,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定;仍不能确定的,采取摇号、抽签等方式确定。

第二十二条  律师应当向委托人明确,365bet体育娱乐场_365bet体育投注-【官方授权牌照】@:房地产价格评估机构选定的数量,原则上同一征收项目的房屋征收评估工作由一家地产价格评估机构担任。依据当地的行政法规或规范性文件的规定,征收项目范围较大,可以由两家以上房地产价格评估机构共同担任。

第二十三条  选定房地产价格评估机构后,律师应当审查、确认以下内容:

(一)由房屋征收部门作为委托人,向选定的房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订书面的房屋征收评估委托合同。

(二)房屋征收评估委托合同应当具备下列事项:

1、委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

2、负责本评估项目的注册房地产估价师;

3、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

4、委托人应提供的评估所需资料;

5、评估过程中双方的权利义务;

6、评估费用及收取方式;

7、评估报告交付时间、方式;

8、违约责任;

9、解决争议的方法;

10、其他需要载明的事项。

第三节  房屋征收评估过程中的律师工作内容

第二十四条  受委托的房地产价格评估机构及估价作业人员应当对被征收房屋进行实地查勘。针对实地查勘,律师的工作内容包括:

(一)审查、核实估价作业人员是否按照《征收评估办法》的规定实施入户勘查、留存被征收房屋相关文字及影像资料及进行实地勘查记录;

(二)审查、核实征收部门、估价作业人员、被征收人是否在实地勘查记录上签字;对于被征收人拒绝签字的,是否有无利害关系第三人见证签字;

(三)提示委托人,无论是房屋征收部门还是被征收人,均有义务向房地产价格评估机构提供相关资料;

(四)提示委托人,被征收人拒不配合估价作业人员实地勘查或不向房地产价格评估机构提供材料,若征收部门、评估机构已履行相关法定程序,评估及补偿结果不利于被征收人的后果应由其自行承担。

第二十五条  对于受委托的房地产价格评估机构提供的初步评估报告,律师应当就以下内容进行审查、核实:

(一)受委托的房地产价格评估机构是否向房屋征收部门提供初步评估报告;

(二)房屋征收部门是否在征收范围内就初步评估报告进行公示;

(三)估价作业人员是否对初步评估结果对征收人和被征收人进行现场解释说明;

(四)房屋征收部门是否就上述事项留存相关书面文件、影像资料等。

所属类别: 专题研究

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